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捍卫你的权利

(童国模) 购买房子对很多人而言,是一生中投资最大的產品。所以,花时间搜集资料,并精挑细选自己的梦想家园是理所当然的。

然而,与购屋前相比,人们最终在领过房子成為屋主后,对房子的关注程度却大不如前。许多分层地契屋主对自己房產属性的了解仍然是有限的。一直以来,我都有留意发展商与屋主之间的纠纷,一些屋主更因缺乏相关知识或一个误解,而必须承受长期的痛苦。

我时常鼓励屋主要守护自己的房子和资產,不过与此同时,屋主也必须了解自己的权益及懂得通过正确管道行使权利,以避免蒙受不必要的财务损失及其他影响。

签约前咨询律师

由于分层地契住宅日益普遍,想更了解自己权利的屋主不妨看看以下提及的一些关键要素。

首先,在我们购置房產时,必须了解房屋买卖合约(SPA)的内容,或在签署合约前或当下咨询律师,以了解当中的条款及权利。

当发展商正式把建竣的房子移交给购屋者时,必须在12个月内成立一个联合管理机构(JMB),负责监督住宅大楼公共设施的管理及维修事宜,一直到至少四分之一的屋主获得分层地契后,屋主可成立管理委员会(MC)自行管理楼宇。

如果业主面对任何与他们房產相关的索赔,如发展商偷工减料或违约,且索赔数额少于5万令吉,他们可以把问题带上购屋者仲裁庭,或俗称為房屋仲裁庭。

自2002年成立以来,房屋仲裁庭在解决屋主及发展商之间的纠纷,一直扮演要角。相比起耗时且昂贵的法院诉讼,入稟房屋仲裁庭只需10令吉。

由房屋仲裁庭承审的案件答辩双方都不需经由律师代表,除非有关案件涉及復杂的法律问题。如果一方有律师代表,另一方也会有代表律师。

屋主一般上在入稟仲裁庭的1个月内就会接获听证日期,而房屋仲裁庭必须在首次听证会后的60天内做出裁决。违抗仲裁庭裁决等同犯法,并将被罚款不超过5000令吉或监禁不超过2年,或两者兼施。

通过仲裁庭更省时省钱

对屋主而言,比起对簿公堂,通过房屋仲裁庭行使权利更為省时、省钱。然而,如果所涉及的纠纷不在房屋仲裁庭审理范围,或有关索赔数额超过5万令吉,有意将问题带上法院的屋主则必须考量当法庭的判决对他们不利时,他们即将承担的债务。

如果联合管理机构或管理委员会决定与发展商对簿公堂,他们必须确保获得他们所代表业主的全权委托。倘若联合管理机构、管理委员会或其代表在败诉后,无法获得他们所代表业主的财务支持,这对前者而言是非常不利的。在没有正规授权的情况下,负责把纠纷带上法院的代表或将承担所有堂费。

应设“诉讼基金”

為避免发生上述情况,联合管理机构或管理委员会应该在常年大会(AGM)或特别大会(EGM)上提出对簿公堂的建议供业主表决,以集思广益并寻求业主的同意。一旦决定通过法庭程序解决问题,联合管理机构或管理委员会就该成立一个由所有业主支持的“诉讼基金”。

管理委员会代表要有信誉

另一边厢,身為一名屋主,我们必须出席常年大会或特别大会,以行使业主的权利及保护自己的资產。现今,常年大会的出席率普遍偏低,许多重要的决定都只是由出席会议的10%至20%不等会员所决定。除了针对重要议题进行投票,业主也应该出席常年大会,选出代表他们的联合管理机构或管理委员会代表。

须无犯罪前科

一般上,累计数年的管理费加上设备基金(sinking fund)总额可达数十万甚至数百万令吉。因此,业主必须确保只让老实及有诚信的人成為联合管理机构代表,才能保障自身的利益。

有意被选為联合管理机构代表者不该拥有犯罪前科,以确保有关人士不曾被控及/或被判犯有任何刑事罪或轻微罪行。如果可以明文规定把有犯罪前科者选為联合管理机构代表列為一项罪行,那就再理想不过了。

审查委员会成员的背景对所有居民都有好处,此做法有助确保有关委员会成员,具有良好的信誉,保护业主资產。

当我们决定购置一所房子时,寻找理想的房子只是起步。了解及行使身為屋主的权利,并為创建和谐社区作出贡献,则是确保良好居住环境及保护好我们资產的关键。

原载《中国报》